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开发商“过冬” 创新还是守旧?

2018-12-08 01:51:57
开发商“过冬” 创新还是守旧? 房地产的“暴利时代”将终结,步入到近期的负利时代,以及中期的微利时代 “有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”,一句俗话,写尽开发商在调控中的两种选择:是继续保持原有模式不变?还是谋求转型? 12月25日,在广州举办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”上,青岛海尔的卢铿与富力地产的吕劲,表现出两种截然不同的选择。 是“变则通,通则久”?还是“酒香不怕巷子深”? 调控是“一刀切”? “我们在一个很特别的历史时期”,卢铿如此开篇,“的变化是我们的工业,向后工业过渡。” 卢铿认为,发生在现时期的变化,使得包括市场、媒体、开发商、政府、银行等各界对房地产行业日益关注。“楼市的调控是正确的”,不过在卢铿看来,“可能是一刀切的关系,使得本来几个城市生病,让全国各个城市吃药”。结果就是,“吃药还出毛病来。” 在卢铿看来,未来楼市量价齐跌的态势可能会展开。除此之外,地方政府的债务问题也值得关注,“我们收到的数字是10.7万亿,我听说还要翻一倍”,卢铿表示,也就是20万亿。这意味着,因地方政府的债务问题,有可能会产生相应的金融风险。除去银行要面对的风险外,还包括房地产的上下游产业——“比如钢铁、制造业、运输业等行业”。 “对于房地产调控,我觉得一方面必要,一方面要基于调控的实际效果和方法。” 超越时空的探索? 当然,从长期看来,海尔依旧看好房地产行业。在卢铿看来,一方面是人口城市化进程中带来的刚性需求;另一方面,房地产还为地方政府带来“无可替代”的收入来源。除此之外,作为国民经济的支柱产业,房地产还拉动近百个行业的发展。 更进一步的,卢铿认为,“商品房拉动的行业,比保障房拉动的行业多得多。” 而在目前复杂的行业背景和国内经济社会形势下,房企必须创新。“房地产企业有很多方面可以创新”,卢铿认为,“包括在管理思想、文化理念、产品技术、成长模式、工作方法等都可以创新。” 而在管理思想方面,“海尔的管理模式正在进行一次超越时空的探索”,卢铿如是说。 为了避开调控,“我们进行片区开发,现在又三到四个项目进行”,卢铿表示,“我们不愿意去举牌,进行不理性竞争,我们也不会收购二手地。” 目前,“我们有20多个工业地产,的在广东佛山。除此之外,海尔还会加快对商业地产的开发。海尔商业地产的开工量可以超过一百万㎡。据其表示,海尔正在寻求对传统的工业地产进行突破,将工业模式改为商业、居住型一体。 “酒香不怕巷子深”? 如果说,海尔地产强调用创新来规避调控的话,那么包括富力、佳兆业在内的两大港股上市公司则显得相对淡定了。 在城市观点论坛上,富力地产执行董事吕劲表示,在目前的形势下,“把一些东西消化一下,其实大家土地储备是不少的,找到好的客人是没有问题的。”——对于他的这种表述,经济学家巴曙松如此评价:“好多次,吕劲表示要把房地产做好,产品开发好,不管市场起落怎么样,这也是一种策略。” 事实上,今年以来,受累于楼市调控政策,富力地产销售情况并不理想。在众多一线房企中,富力率先下调了全年的销售目标,同时也高调宣布房价下调10%。 对于富力地产未来是否会改变产品的结构、改变区域的布局,吕劲接受《证券日报》记者采访时表示,公司不会太悲观,“调控还是调控,还是很多人赚大钱”,而这类人仍旧会选择大户型、高端物业。据其介绍,富力旗下有项目开盘前,对于定价是在3万还是4万,内部存在疑问,但是终该项目均价卖到5万,“而且一下子卖了15个亿,还有400多㎡的总裁行宫都不够卖,业内人都在抢着买”。 “还有旅游地产项目,”吕劲继续表示,“虽然很难,去年海南也经历了一个起伏的过程”,但是,项目“还是卖得出去。” 对于富力吕劲的这种观点,巴曙松如是点评:“酒香不怕巷子深。” 三分天下的格局正在形成? 和海尔卢铿的激进创新、富力的不变应万变相比,金科表现稳健。在城市观点论坛上,金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪根据不同的发展时期,不同的需求目的,将房地产市场以及住宅进行了清晰的划分。同时,他认为,房地产行业“三分天下的格局正在形成。” “房子长期看是居所,中期看是资产,短期看是投资品”,李战洪表示。同时,住宅还和城市化的程度相关联:城市化75%以上是居所,65%以上是资产,35%以上是投资品。 据其进一步解释,城市化率55%以下是刚性需求市场为主导。目前,我国的年均城市化率伟1.38%,未来中央定的调是0.8%左右。也即,未来城市化率将在五年里由1.38%降到0.8%多一点。这意味着,房地产的发展将从黄金时代进入到白银时代。 在目前的市场情况下,我们经常感到迷惑,这个行业到底有什么潜力?李战洪认为,在城市化率在75%以下的国家,世界上没有先例是有泡沫的,日本的泡沫是城市化率76.6%——“所以我们还有15年以上的好时光。” 不过,目前我国一线城市的城市化率已经很高了,因此“有55%以上的城市不拿地了”。李战洪进一步表示,城市化率越高的城市和区域,调整的力度越大、越深,消费者对市场的敏感度也愈大。 “主导地产向上发展的大趋势是城市化率水平,政策只能影响市场小波段”,李战洪如是说。 就目前形势而言,“行业三分天下的格局正在形成。每次调整的时候都是行业洗牌,行业洗牌的结果就往往是集中度越来越高,包括市场的集中度、资金的集中度、土地的集中度越来越高。”李战洪进一步预测,“三分之一企业在这个过程中在增长,如果活下来利润很强;如果活不下去,就是三分之一的企业推出。” 目前,金科集团有三个调整:“调整开发节奏、开发规模、产品结构。”至于房价,已经经历了三个阶段:个被忽视的阶段,被动的价格;第二个夸大盲目的价格;第三个阶段,被正视、理性的价格。 而未来,随着政策从常态调控步入到非常态,意味着房地产的“暴利时代”也将终结,步入到近期的负利时代,以及中期的微利时代。 汤盘价格
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